Świadectwo energetyczne budynku stało się jednym z kluczowych dokumentów przy sprzedaży nieruchomości i zawieraniu umów najmu. W procesie transakcji notarialnych świadectwo energetyczne również pełni istotną rolę, a pytanie, jaką formę dokumentu powinien zaakceptować notariusz, budzi wątpliwości. W artykule wyjaśniamy, jak prawo reguluje kwestię formy świadectwa energetycznego i czego notariusz może wymagać przy jego dostarczeniu.
Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest dokumentem, który ocenia efektywność energetyczną nieruchomości. Dokument ten jest wymagany w przypadku sprzedaży, wynajmu nieruchomości oraz przy budowie nowych budynków. Celem świadectwa jest informowanie potencjalnych nabywców lub najemców o kosztach eksploatacyjnych związanych z użytkowaniem energii w budynku.
Elementy świadectwa energetycznegoŚwiadectwo charakterystyki energetycznej, zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, może być sporządzone w jednej z dwóch form: papierowej lub elektronicznej. Kluczowe jest to, że obie formy mają równą moc prawną i są w pełni akceptowane w kontekście transakcji nieruchomościami, w tym podczas dokonywania czynności notarialnych.
W przypadku formy papierowej, świadectwo powinno być opatrzone numerem, nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków, oraz podpisem osobistym osoby uprawnionej do jego sporządzenia. Jest to tradycyjna forma, która nadal jest uznawana za obowiązującą, ale nie jedyna.
Alternatywnie, świadectwo może zostać sporządzone w formie elektronicznej, opatrzone numerem w centralnym rejestrze oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej.
Ustawa przewiduje, że forma elektroniczna świadectwa jest równoważna z papierową i spełnia te same wymogi prawne.
Notariusz, pełniąc swoją rolę w transakcjach nieruchomościowych, jest zobowiązany do przyjęcia świadectwa energetycznego, jeżeli dokument został poprawnie sporządzony, niezależnie od formy – papierowej czy elektronicznej. Istotne jest, że notariusz nie ma prawa żądać wersji papierowej, jeśli dokument został dostarczony w formie elektronicznej, spełniającej wymogi prawne.
Zasadniczo, notariusz nie ma podstaw prawnych do żądania papierowej wersji świadectwa energetycznego, jeśli zostało ono sporządzone zgodnie z przepisami w formie elektronicznej. Elektroniczne świadectwo, podpisane odpowiednim podpisem elektronicznym i zapisane w centralnym rejestrze, ma pełną moc prawną.
Porównanie form świadectwa energetycznego
| Forma | Wymogi prawne | Uwagi |
| Papierowa | Oryginał z podpisem osobistym | Wciąż akceptowana, ale nie jedyna opcja |
| Elektroniczna | Numer w rejestrze, podpis elektroniczny | Równoważna z papierową, wystarczająca do transakcji |
Zasadniczo, notariusz nie ma prawa żądać papierowej wersji świadectwa energetycznego, jeżeli osoba dostarczająca dokument przekazała go w formie elektronicznej i spełnia ona wszystkie wymagania prawne. Warto jednak zauważyć, że w przypadku wątpliwości dotyczących autentyczności lub kompletności dokumentu, notariusz może poprosić o dodatkowe wyjaśnienia, jednak nie jest to równoznaczne z obowiązkiem zażądania papierowej wersji świadectwa.
Przykłady sytuacji
Przykładem, w którym notariusz może poprosić o dodatkowe dokumenty, jest sytuacja, w której przekazane świadectwo nie zawiera wymaganych podpisów (np. podpisu zaufanego lub osobistego). W takich przypadkach, aby potwierdzić autentyczność dokumentu, notariusz może poprosić o dołączenie oryginału podpisanego osobiście lub w innej formie, która umożliwia weryfikację tożsamości osoby uprawnionej do sporządzenia świadectwa.
W przypadku nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, świadectwo energetyczne nie jest wymagane przez przepisy prawa. Niemniej jednak, z perspektywy praktycznej, sporządzenie świadectwa może być zalecane, zwłaszcza w sytuacji, gdy przyszli nabywcy lub najemcy będą chcieli poznać efektywność energetyczną budynku. Mimo że brak obowiązku sporządzenia świadectwa w takich przypadkach może powodować pewne trudności, nie wpływa to na możliwość jego dostarczenia w wersji elektronicznej.
Błędne lub nierzetelne dane zawarte w świadectwie energetycznym mogą prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych, zarówno dla osoby sporządzającej dokument, jak i właściciela nieruchomości. W przypadku wykrycia nieprawidłowości w świadectwie, osoby, które poniosły szkodę z tego powodu, mogą dochodzić roszczeń odszkodowawczych. W szczególności dotyczy to nabywców nieruchomości, najemców, a także banków, które opierały decyzje kredytowe na błędnych informacjach. Ponadto, nierzetelne świadectwo może prowadzić do unieważnienia transakcji, szczególnie w przypadku umów sprzedaży lub najmu.
Osoba, która sporządziła błędne świadectwo energetyczne, może ponosić odpowiedzialność cywilną na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. W przypadku, gdy świadectwo zostało sporządzone z naruszeniem zasad należytej staranności, nabywca nieruchomości może domagać się odszkodowania za straty, które wynikły w wyniku nierzetelnych informacji zawartych w dokumencie. Podobnie najemcy mogą dochodzić roszczeń z tytułu wyższych kosztów eksploatacyjnych, które wynikały z błędnych danych o efektywności energetycznej budynku.
W przypadku transakcji sprzedaży lub najmu, nierzetelne świadectwo energetyczne może stanowić podstawę do unieważnienia umowy, zwłaszcza gdy błędne dane miały wpływ na decyzję drugiej strony. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jeżeli jedna ze stron działała w błędzie co do treści umowy, może to prowadzić do jej nieważności. Takie błędy mogą dotyczyć zarówno samego dokumentu, jak i okoliczności, które miały istotne znaczenie dla zawarcia umowy.
Błędne świadectwo energetyczne, które nie zostało poprawnie sporządzone, może również pociągać za sobą konsekwencje administracyjne, takie jak nałożenie grzywien przez odpowiednie organy, w tym inspektorów nadzoru budowlanego.
Dodatkowo, w przypadku uporczywego uchylania się od obowiązku zapłaty nałożonych kar, mogą wystąpić dalsze konsekwencje, takie jak egzekucja komornicza lub inne sankcje finansowe.
Potencjalne konsekwencje błędnego świadectwa energetycznegoWłaściciel nieruchomości, który świadomie lub z rażącym zaniedbaniem przekazuje nierzetelne świadectwo, może również ponieść odpowiedzialność za szkody wyrządzone drugiej stronie umowy. W takim przypadku, może zostać zobowiązany do naprawienia szkód, które powstały w wyniku podania nieprawdziwych informacji.
Notariusz, dokonując czynności notarialnych, ma obowiązek upewnić się, że świadectwo energetyczne jest zgodne z przepisami i nie zawiera błędnych informacji. W przypadku podejrzenia o nierzetelność dokumentu, notariusz powinien poinformować odpowiednie organy nadzorujące, co może zapobiec poważnym konsekwencjom prawnym dla stron transakcji.
1. Czy notariusz musi rozmawiać z audytorem?
Odpowiedź:
Z punktu widzenia prawa nieruchomości oraz prawa o notariacie, nie ma potrzeby, aby notariusz kontaktował się z audytorem. Notariuszowi potrzebne jest jedynie świadectwo energetyczne, które spełnia wszystkie wymagania prawne.
2. Czy muszę dostarczyć oryginał świadectwa na piśmie do notariusza?
Odpowiedź:
Za oryginał świadectwa energetycznego uważa się także dokument elektroniczny, który został podpisany przez EPUAP. Nie ma potrzeby dostarczania papierowej wersji, jeśli świadectwo zostało sporządzone w formie elektronicznej.
3. Czy notariusz ma obowiązek zgłosić nierzetelne świadectwo?
Odpowiedź:
Tak, zgodnie z kodeksem etyki notariuszy, notariusz ma obowiązek poinformować odpowiednie organy w przypadku, gdy zauważy nierzetelne świadectwo energetyczne.
4. Czy świadectwo jest wymagane, jeśli mam mieszkanie w budynku wpisanym do ewidencji zabytków?
Odpowiedź:
Świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane przez notariusza w przypadku nieruchomości wpisanych do ewidencji zabytków. Niemniej jednak, zaleca się wykonanie świadectwa dla własnej wiadomości, ponieważ przyszli nabywcy lub najemcy mogą być zainteresowani jego treścią.
5. Czy dostanę oryginał świadectwa pocztą?
Odpowiedź:
Nie, nie ma takiej konieczności. Świadectwo w wersji cyfrowej jest przesyłane do klienta, a w razie potrzeby zawiera numer uprawnień audytora oraz skan jego podpisu. Żaden notariusz nie powinien wymagać papierowego oryginału – dokument elektroniczny, który znajduje się w rejestrze rządowym, jest w pełni obowiązujący.
Jeśli zależy Ci na pewności, że Twoje świadectwo energetyczne będzie spełniało wszystkie wymogi prawne, skorzystaj z usług naszej firmy, Swiadectwa365. Zapewniamy profesjonalne przygotowanie świadectw energetycznych, które są zgodne z aktualnymi przepisami, w tym formie elektronicznej, gwarantując bezpieczeństwo i legalność transakcji.
Wystarczy, że podasz kilka informacji o swoim budynku.
Zamów świadectwo