Wszystko, co musisz wiedzieć o świadectwie energetycznym przy najmie nieruchomości

Celem zastosowania świadectwa energetycznego jest między innymi promowanie ograniczenia zużycia energii, a tym samym ochrona środowiska. Dokument ten często determinuje decyzję przyszłego najemcy o finalizacji transakcji z właścicielem, ponieważ pozwala w kilku sekundach oszacować wysokość przyszłych rachunków w konkretnym lokalu. Wynika to z informacji, jakie zawarte są w świadectwie energetycznym mieszkania, w tym na temat rocznego zużycia energii.

Dlaczego ma to znaczenie dla wynajmującego?

Ogłoszenia zawierające klasę energetyczną uzyskują nawet 27 % więcej odsłon, a proces wynajmu skraca się średnio o 9 dni.

Czym jest świadectwo energetyczne i jaki jest jego cel?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem, w którym określona jest charakterystyka energetyczna mieszkania lub budynku. Zawarte są w nim informacje dotyczące oceny przewidywanego rocznego zużycia energii na potrzeby ogrzewania, wentylacji, chłodzenia, oświetlenia czy przygotowania ciepłej wody oraz emisji dwutlenku węgla.

W certyfikacie energetycznym nieruchomości zamieszczone są również dane dotyczące zastosowanej izolacji termicznej oraz systemów technicznych. Sporządzany jest na podstawie analizy dokumentacji technicznej budynku przez certyfikowanego audytora energetycznego.

W rynku najmu pełni on rolę energetycznej „wizytówki” lokalu: najemca widzi, jakie koszty eksploatacyjne poniesie, a właściciel może udowodnić, że oferta jest konkurencyjna kosztowo.

Przepisy w pigułce – aktualny stan prawny dla wynajmu

Od 28  kwietnia 2023 r. w Polsce obowiązuje nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, implementująca dyrektywę (UE) 2018/844. Najemca musi otrzymać ważne świadectwo jeszcze przed podpisaniem umowy – w przeciwnym razie właściciel naraża się na grzywnę do 5000 zł i ryzyko unieważnienia kluczowych zapisów kontraktu.

Kiedy świadectwo energetyczne jest niezbędne przy najmie?

Przed podpisaniem każdej umowy najmu warto sprawdzić, czy prawo wymaga okazania świadectwa energetycznego dla danego rodzaju budynku lub lokalu. Poniższa tabela w kilku zdaniach podsumowuje sytuacje, w których dokument jest obowiązkowy – oraz pokazuje, jakie konsekwencje grożą właścicielowi, jeśli go nie przedstawi.

Rodzaj nieruchomości a świadectwo energetyczne

Najem części nieruchomości a świadectwo energetyczne – 7 praktycznych scenariuszy

Polskie przepisy wymagają świadectwa także wtedy, gdy wynajmowana jest tylko część nieruchomości. Poniżej przedstawiamy podsumowanie najważniejszych przypadków:

Wniosek: Wynajmujący musi przekazać świadectwo w każdym wariancie. Odrębny dokument dla wydzielonej części jest potrzebny prawie zawsze – wyjątkiem są sytuacje 6 i 7.

Co zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo (certyfikat) sporządzane przez uprawnionego audytora to nie tylko „suchy” dokument urzędowy – to pełna karta informacyjna lokalu, z której najemca może wyczytać przewidywane koszty mediów, a właściciel wyciągnąć wnioski o opłacalności modernizacji. Znajdziesz w nim:

Dane identyfikacyjne nieruchomości

• adres, rok budowy, typ budynku lub lokalu, powierzchnia użytkowa;
• data ważności świadectwa.

Ocena energetyczna

• klasa A–G oraz dokładny wskaźnik Eₚ (kWh/m²·rok), który pokazuje, ile energii pierwotnej zużywa metr kwadratowy rocznie;
• roczne zapotrzebowanie na energię użytkową, końcową i pierwotną – kluczowe dla prognozy rachunków.

Parametry techniczne

• opis izolacji przegród, stolarki okiennej i drzwiowej;
• charakterystyka systemów: ogrzewania, wentylacji, chłodzenia, przygotowania ciepłej wody (CWU) oraz oświetlenia w częściach wspólnych.

Rekomendacje modernizacyjne

• lista działań (np. docieplenie ścian, wymiana kotła), wraz z szacowanym efektem energetycznym i ekonomicznym.

Metadane i weryfikacja

• unikalny numer świadectwa, podpis audytora;
• kod QR prowadzący do wpisu w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej, dzięki czemu najemca lub nabywca może błyskawicznie potwierdzić autentyczność dokumentu.

W skrócie: certyfikat odpowiada na trzy pytania – ile energii zużywa lokal, dlaczego tyle i co można zrobić, żeby płacić mniej?

Czy wszystkie klasy energetyczne są sobie równe z perspektywy najemcy?

*Przy cenie 0,25 zł/kWh i sezonie grzewczym 200 dni.

Wyjaśnienie tabeli:

1. Litera klasy (A → G)

• Alfabet działa tu jak skala szkolnych ocen: „A” to prymus, „G” – najsłabszy wynik.
• Im wyższa litera, tym budynek zużywa mniej energii, a mieszkanie jest tańsze w utrzymaniu.

2. Wskaźnik Eₚ podany w kWh/m²·rok

• Pokazuje, ile energii pierwotnej (uwzględniającej wszelkie straty przy wytwarzaniu i przesyle) przypada rocznie na każdy metr kwadratowy powierzchni lokalu.
• W praktyce: niższy Eₚ = mniejsze zapotrzebowanie na energię, a więc potencjalnie niższy rachunek.

3. Szacowany koszt ogrzewania mieszkania 60 m²

• To orientacyjna kwota, jaką właściciel lub najemca zapłaci w sezonie grzewczym (założono 200 dni i cenę energii 0,25 zł/kWh).
• Różnica między klasą A a G to około 3300 zł rocznie – realne pieniądze w budżecie domowym.

4. Wpływ na czynsz („podwyżka czynszu”)

• Lokale z wyższą klasą energetyczną pozwalają wynajmującemu żądać większego czynszu — bo najemca i tak odrobi to na niższych rachunkach za media.
• Przykładowo mieszkanie w klasie A może kosztować do 15 % więcej miesięcznie, ale nadal być „tańsze w sumie”, gdy doliczy się oszczędności na ogrzewaniu.

5. Czas pustostanu w ciągu roku

• To uśredniona liczba dni, kiedy mieszkanie stoi puste, czekając na lokatora.
• Im lepsza klasa, tym szybciej nieruchomość znajduje najemcę. Właściciel lokalu klasy G może stracić niemal cztery miesiące rocznego dochodu tylko dlatego, że chętni wolą bardziej energooszczędne opcje.

Przykład w praktyce

Wyobraź sobie dwa identyczne mieszkania, każde po 60 m²: jedno w klasie B, drugie w klasie F.

• Klasa B – rachunki za ogrzewanie szacowane są na ~1600 zł w sezonie. Właściciel może oczekiwać nieco wyższego czynszu, bo mieszkanie jest „tanie w utrzymaniu”
• Klasa F – rachunki skaczą do ~3800 zł. Nawet jeśli czynsz będzie o 300 zł niższy, najemca i tak zapłaci więcej łącznie (czynsz + media).

Efekt: lokal klasy B szybciej znajduje lokatora, generując stabilny przychód, a wyższy standard energetyczny zwraca się właścicielowi w krótszym czasie bez pustostanów.

Informacje dla wynajmujących nieruchomości

Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?

Tak. Zarówno unijne dyrektywy, jak i polska ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nakładają jednoznaczny obowiązek posiadania ważnego świadectwa na wszystkie lokale i budynki przeznaczone do sprzedaży lub wynajmu, bez względu na to, czy pochodzą z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Dokument jest również nieodzowny w przypadku każdej nowo wybudowanej inwestycji – bez niego właściciel nie otrzyma zgody na użytkowanie obiektu – oraz budynków użyteczności publicznej, takich jak szpitale, szkoły czy muzea.

Zwolnione z tego wymogu są jedynie nieliczne kategorie: obiekty wpisane do rejestru zabytków, miejsca kultu religijnego, niewielkie budynki gospodarcze o powierzchni do pięćdziesięciu metrów kwadratowych, a także mieszkania i domy użytkowane wyłącznie przez właściciela, które nie trafiają na rynek najmu ani sprzedaży. Warto pamiętać, że prawo w tej dziedzinie jest regularnie aktualizowane, dlatego przed każdą transakcją warto upewnić się, czy nie zmieniły się progi i zasady, aby uniknąć ryzyka grzywny lub unieważnienia zapisów umowy.

Dlaczego świadectwo energetyczne jest potrzebne przy wynajmie?

Świadectwo energetyczne pełni dziś znacznie więcej funkcji niż tylko wypełnienie wymogu prawnego narzuconego przez unijną dyrektywę. Przede wszystkim daje najemcy przejrzysty obraz przyszłych rachunków za ogrzewanie, wentylację czy ciepłą wodę jeszcze zanim podpisze umowę, dzięki czemu obie strony od początku wiedzą, jakie koszty eksploatacji wiążą się z użytkowaniem lokalu. Taka transparentność ogranicza ryzyko późniejszych sporów o wysokość opłat, a właściciel, który przedstawia certyfikat od razu, buduje wizerunek osoby rzetelnej, dbającej zarówno o komfort najemcy, jak i o kwestie ekologiczne. 

Co więcej, klasa energetyczna – oznaczona literami od A do G – staje się dla wielu najemców jednym z kluczowych kryteriów wyboru: im wyższa klasa, tym mniejsze zużycie energii i niższe rachunki. W praktyce więc lokal w klasie A czy B może uzasadniać wyższą stawkę czynszu, bo całkowite miesięczne obciążenie i tak będzie korzystniejsze niż w mieszkaniu klasy F czy G. Trzeba też pamiętać, że przekazanie świadectwa jest obowiązkiem właściciela zarówno przy sprzedaży, jak i przy najmie; zignorowanie tego obowiązku grozi grzywną sięgającą kilku tysięcy złotych, a w skrajnym przypadku pozwala najemcy odstąpić od umowy. Innymi słowy, posiadanie aktualnego certyfikatu nie tylko chroni właściciela przed sankcjami, lecz także zwiększa atrakcyjność oferty i ułatwia sprawne, bezkonfliktowe relacje z lokatorem.

Najczęstsze błędy popełniane przez wynajmujących

• Pomijanie klasy energetycznej w ogłoszeniu – ogłoszenie bez tej informacji traci na wiarygodności i odbiera przewagę konkurencyjną.
• Przedkładanie nieaktualnego certyfikatu po modernizacji – po wymianie pieca czy dociepleniu ścian trzeba wyrobić nowe świadectwo; stare traci ważność.
• Brak przekazania kopii ŚE najemcy – bez tego dokumentu lokator może kwestionować zapisy umowy, a w skrajnym wypadku odstąpić od najmu.
• Zaniżanie lub zawyżanie klasy w opisie lokalu – drobne „korekty marketingowe” szybko wychodzą na jaw przy weryfikacji kodu QR i niszczą zaufanie.
• Nieaktualizowanie ogłoszenia po zmianach cen energii – koszty eksploatacji rosną lub maleją; ogłoszenie z przestarzałymi wyliczeniami wprowadza w błąd.
• Trzymanie świadectwa tylko w formie papierowej – brak skanu lub PDF utrudnia szybkie przesłanie dokumentu zainteresowanym i może opóźnić zawarcie umowy.
• Ignorowanie zaleceń audytora – niewdrożone, proste modernizacje (np. uszczelnienie stolarki) często kosztują grosze, a mogłyby poprawić klasę i podnieść czynsz.
• Podawanie w ogłoszeniu wyłącznie opłat eksploatacyjnych „z poprzedniego sezonu” – bez odniesienia do klasy energetycznej i nowych stawek energii dane są nieczytelne dla najemcy.

Rola audytora energetycznego – kto, co i za ile dla właściciela wynajmującego

Audytor energetyczny to certyfikowany ekspert, którego uprawnienia nadawane są przez Ministra Rozwoju i Technologii. Jego zadaniem jest przeprowadzenie pełnej analizy budynku: od weryfikacji dokumentacji technicznej, przez wizję lokalną i niezbędne pomiary, po obliczenia w specjalistycznym oprogramowaniu oraz rejestrację gotowego dokumentu w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej.

Dla właściciela kierującego ofertę na rynek najmu audytor jest kimś więcej niż wystawcą obowiązkowego świadectwa. To doradca, który wskazuje, jakie drobne modernizacje (np. uszczelnienie stolarki, wymiana źródła ciepła) mogą podnieść klasę energetyczną lokalu, skrócić czas pustostanu i uzasadnić wyższy czynsz.

Rola Audytora energetycznego

W Swiadectwa365 usługa ma przejrzysty próg wejścia:

• mieszkania – ceny zaczynają się już od 149 zł,
• domy jednorodzinne i lokale użytkowe – od 449 zł.

Świadectwo energetyczne przy wynajmie to gwarancja jasnych kosztów dla najemcy i pełnej zgodności z prawem dla właściciela. Zleć jego przygotowanie specjalistom z Swiadectwa365 i wynajmuj pewnie oraz bez komplikacji.